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朗诗选择“打工” 却赚了比拿地开发更高的利润

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朗诗绿色地产董事局主席田明。

日前,朗诗绿色地产(00106.HK)公告,今年前8个月公司签约销售额超过了160亿元,8月份朗诗连同其合营公司、联营公司签约销售额为23.28亿元,委托开发管理项目签约销售额为14.1亿元,占8月份销售额比重为6成以上。

朗诗的委托开发管理项目是指公司受朗诗集团或其他独立第三方委托,负责开发管理的地产项目,朗诗为这些项目提供规划设计及融资顾问等服务。朗诗在委托开发管理项目中不占任何股东权益,但可以获得开发管理服务收入以及可能有的超额分成收益。

包含小股操盘、委托开发管理及技术输出、合作开发等项目拓展模式,是目前朗诗“资产轻型化”的主要策略。

据朗诗7月21日披露,公司从去年年中至今已经新增了23个项目,其中委托管理项目10个,小股操盘项目6个,联营项目3个,并购交易项目4个。

对此,朗诗解释,公司去年年中以来没有参与热点城市火爆的土地交易市场竞争,没有争抢地王,而是采用了收购存量土地,并购公司股权,参与项目公司等非公开市场方式,获得一批项目,分别属于委托开发管理、小股操盘、联营及并购交易等多种类型开发项目,且与独立第三方订立的委托开发管理合约金额有显著增长。

今年上半年,朗诗实现了近8亿元的营业收入,公司房地产开发业务中,开发及销售、项目开发管理服务营收贡献占比分别为70%、30%。

朗诗项目开发管理服务收入上半年出现了下滑,从去年上半年的3.6亿元降至2.3亿元,但业务利润仍然超过1.1亿元,占公司营业利润比重为46.6%,而开发及销售业务利润则不到1亿元,占比只有40%。

而在去年上半年,朗诗项目开发管理服务收入3.6亿元,分部利润2.6亿元,分部利润率为73%,当期公司的房地产开发及销售业务录得亏损,利润主要来自于项目开发管理服务板块。

朗诗进一步解释,公司营业额增长了1.1倍,但净利润同比下降了23.4%,主要由于营收结构变化所致。上半年物业销售收入占比近7成,上年同期经重列后占比只有1%,由于传统房地产销售收入毛利通常明显低于开发管理服务类收入的平均毛利,因此销售收入结构变化导致整体毛利下降。

上半年公司项目开发及管理服务收入2.3亿元,该项收入中向独立第三方或合作方收取的项目开发管理服务费约为1.7亿元。朗诗称,公司在2014年与朗诗集团签订了项目开发管理服务协议,为朗诗集团提供项目开发管理服务,经过两年时间,这些项目已经接近完成开发,由此导致上半年该项部分减少,但期内向独立第三方收取的项目开发管理服务费收入在迅速上升。

根据人民网记者梳理朗诗过往给第三方或合作方提供项目开发管理服务经验,公司给委托项目提供销售及相关服务通常按照建筑单位面积或销售额按比收取服务费用,并且高于基准售价部分会有收益分成。

朗诗2014年12月与合肥华伦产业投资有限公司订立了项目开发委托管理和绿建技术服务框架协议,合肥华伦将合肥湖滨区项目委托朗诗绿色地产开发建设,朗诗从中收取每平方米330元(按地上住宅建筑面积计算)的委托开发费用,这些费用不包含项目营销及管理费用,如果项目销售均价高于双方协商的基准售价,朗诗将获得奖励分成收益。

朗诗在2015年3月与上海建工签订科技系统整合及开发服务合同,上海建工委托朗诗开发南京河西奥体商品住宅项目,该项目约为20万平方米,朗诗将按地上住宅建筑面积收取服务费,每平方米380元,总服务费7600万元,朗诗提供的技术整合服务包括科技系统整合及咨询服务、品牌许可及推广咨询服务、前期物业咨询、系统安装调试等服务。

朗诗2015年4月份与武汉中建签订了科技住宅技术整合及服务合同,武汉中建委托朗诗对中间御景星城住宅项目进行绿色科技住宅技术整合及相关服务,该住宅项目地上建筑面积约3.2万平方米,朗诗提供技术整合服务将收取的服务费为每平方米400元,总服务费1280万元。

另外,朗诗2015年6月份还与安徽华伦港湾文化投资有限公司订立了一份销售管理及相关服务协议,据此安徽华伦委托朗诗就其芜湖华伦港湾项目提供销售管理及相关服务,服务内容包括日常营销管理、销售代理、品牌许可及推广咨询、前期物业咨询等服务,朗诗提供销售管理服务费按照销售额1%收取,另外若销售均价高于双方协商的基准售价,朗诗将获得奖励分成收益。


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