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山东16地市商品住宅市场投资潜力分析,菏泽是怎样?

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城市房地产发展潜力,是影响房地产开发企业投资决策的重要因素。山东筑建房地产研究中心采集山东省16地市自2013—2018年宏观经济、土地、房地产等相关数据,对各地市商品住宅市场的投资潜力、发展前景进行了全面客观的量化对比、评价、分析,将16城市投资潜力划分为大、较大、中、较小、小五个等级。

汇聚筑建房地产研究中心成果的《山东省商品住宅市场投资潜力》一书,预计今年年中会正式面市,本文将其主要内容做一简单介绍。

01

投资潜力大:济南、青岛

济南青岛作为山东的“双子星”,共同点是无论是从经济层面,还是在土地市场、住宅市场,均显著高于省内其他城市,并以其市场规模优势、产业优势、经济优势、资源优势、人口优势等持续成为省内投资前景最优、风险最低的2个城市。

济南

两城相对比,济南更大的优势在于省会城市这一地位,带来的强大的行政资源吸引力,有山东最优质的教育资源与医疗资源,以及其它公共服务配套,这是城市对人口吸引力最大的。而青岛作为沿海城市,是山东经济总量、经济外向度最高的城市,人口基数大于济南,对外吸引力强,市场容量大、活跃度高。房地产市场本地外地客户比例达7:3,与长三角地区投资型城市接近,也是山东投资客户比例最高的城市,由此可以看出,青岛房地产市场投资价值大。

青岛

之所以将济南投资潜力排在青岛之前,主要基于四点:

一是莱芜并入济南后,新入人口将带来大量的住宅需求,我们测算,两年内新增人口的潜在住宅需求将超过1000万平方米。

二是济南第三产业比例达60.5%,是16地市中最高的,高于青岛的56.4%。第三产业人群行业分布广,对未来收入预期高于第一、二产业,这对已进入改善为主的济南市场来说,增加了产品的丰富性,以及金融杠杆的利用,是房地产投资利好。

三是济南住宅成交量低于青岛,但土地供应量却大于青岛,有效的土地供应极大降低了房地产的投资风险。而且,青岛近几年供地主要在郊区,而济南仍以市区为主。

四是济南房地产比青岛平稳,抗风险性强。比如2011年限购,青岛连续2年成交量下跌,2012年成交量只相当于2010年2/3强一点,而济南在2010-2012年是监控的35个大中城市中唯一连续保持成交量上升的。再比如2013-2014年市场低迷时,青岛人口不足北京一半,但住宅库存是北京的2倍多。

02

投资潜力较大:潍坊、烟台、威海、临沂

这类城市共同点是市场规模较大,发展平稳健康,但是作为三四线城市,还需要加大自身对人口的吸引力,避免出现后劲不足的情况。

潍坊

潍坊常住人口多,居全省第二,经济总量居全省第四,是支撑购房需求的关键性因素。此外,潍坊面积广、土地供应充足、土地成交量多个年份居全省第一,市场容量优势突出,由此来看,庞大的人口基数、远超全省平均的市场容量,为潍坊房地产市场发展奠定了巨大的规模性优势。

烟台

烟台2004—2017年连续14年经济总量居全省第二,虽然土地供应层面排名靠后,房地产市场存在一定的供应压力,但经济发展优势显著,居民购买力强,仍然为烟台带来平均水平以上的购房需求。但烟台是第二产业居主导的城市,占49.1%,第三产业还低于全省平均的49.5%,只有44.4%,这使得外来人口中文化程度相对不高,收入偏低,阻碍了房地产的快速发展,多年来一直以两居为主要需求,没有进入与其经济水平相当的改善市场。产业结构的人口构成也使得烟台购房杠杆利用低,是房地产发展在周期上明显滞后的原因之一。另外,土地依赖程度偏低,说明政府在城市配套完善方面落后于经济发展,也给房地产发展带来一定阻力,同时这也是烟台房地产发展滞后的主要原因之一。所以,它虽然是山东三核心城市之一,但投资潜力只能排在第四。

威海

威海发展潜力较好,主要是因为住宅市场较好,省内排名第四。从住宅市场层级各指标来看,主要是土地成交量较高,住宅市场供应充足的作用;其次,威海人均GDP居全省第二,这也就体现了居民消费能力较高,购买力强;另外,威海虽然人口较少,缺乏优势,但新增市场可持续较好,外部市场乐观。研究发现,威海房地产和青岛、济南有较高的相关关系,当两个城市与威海房价比达到一定程度时,这两个城市的居民会来威海购房,且能形成规模化,同时加上威海优美的自然环境也吸引了省外置业人群,这都弥补了威海人口不足带来的购房需求低的风险。

临沂

临沂市场投资潜力较大的得分点第一在于人口规模大,常住人口居全省第一,虽然存在人口外流的问题,但千万级别的人口规模,仍然是房地产市场发展潜力的主要支撑力;此外,临沂市市场发展较平衡,市场发展较健康,是投资潜力较大的另一个重要因素。

03

投资潜力中等:济宁、淄博、东营、菏泽、德州

这类城市共同点是受政策影响较大,市场发展不稳定,不具备可持续性。所以投资需要紧跟政策步伐,做好投资决策。

菏泽

过去的两年房价出现反常暴涨,楼市前景呈现向好态势,棚改货币化无疑是最大的功臣,尤其是菏泽,2016、2017年棚改规模遥遥领先,在全国设区市中位居榜首,2018年棚改量高达61893套,土地供应居全省第四,这是菏泽投资风险处于中等的主要原因。但不可忽视的是,随着政策的逐步收紧,棚改货币化已全面收缩,监管也在强化,棚改进入平稳期,过去人为制造的需求也就逐渐褪去,市场环境发生了较大的改变,这一点从2018年下半年各个城市楼市遇冷便可看出;此外,如果缺乏强有力的经济支持,人口持续外流的问题也会显现。

济宁

淄博

东营

德州

济宁、淄博、东营三市经济尚可,经济总量在山东分列第6、第5、第8,东营人均GDP全省第一,全国第二,仅次于深圳。济宁是鲁西南中心,淄博位于济南、青岛两大中心城市的城市圈之间,都为房地产发展提供了支撑。

德州,与聊城、泰安都离济南较近,经济总量较低,面临济南的虹吸效应,但与泰聊两城不同的是,德州离河北较近,离北京较近,既可以吸引河北的人口,又可承纳北京的部分外溢。

04

投资潜力较小:聊城、泰安、滨州

这类城市不具备独特的规划利好,经济基本面较差,人口流失严重。

泰安

泰安紧挨济南,使其享受到一定的辐射带动作用,经济总量排名全省第九,但由于受到济南的虹吸效应,更多的是泰安人口外流入济南,导致房地产市场从根本上缺乏支撑,只有经过外界的强刺激才能激发活力;此外,在土地供应及住宅市场指标层面也均排名靠后,在丧失了棚改带来的拆迁购房需求后,逐步显现的是去库存压力大的问题。

聊城

聊城,与泰安类似,一方面面临济南的虹吸,一方面享受济南外溢的机会。在机会上聊城更大一些,所以较早吸引了部分大房企进驻,与棚改的合力造成聊城房价短时间上涨,成交量却滞后,房价的上涨又使得部分高端客群到济南置业、投资。聊城的市场两极分化严重,体现在产品上也是,有的产品与济南相比毫不逊色,有的则落后济南10多年。所以,投资聊城,产品很重要。

滨州

滨州的主要风险在于经济落后,市场不健全,市场消化速度较慢。

05

投资潜力小:枣庄、日照枣庄

日照

经济总量居全省末位,城市常住人口少,所以市场规模小,市场尚不健全,长期市场容量有限,缺乏购房需求的支撑。


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